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El Supremo anula el Registro Único de alquileres de corta duración: qué cambia para las viviendas vacacionales en Canarias
El Tribunal Supremo ha anulado una parte esencial del Real Decreto 1312/2024: el procedimiento estatal de Registro Único de Arrendamientos de Corta Duración y la obligación de obtener un número estatal a través del Registro de la Propiedad o del Registro de Bienes Muebles para poder anunciar una vivienda en plataformas como Airbnb, Booking, Vrbo u otras plataformas online.
La noticia es importante para propietarios de viviendas vacacionales en Canarias porque, durante meses, muchos titulares se vieron obligados a tramitar este número adicional, incluso cuando ya contaban con declaración responsable turística o inscripción autonómica correspondiente.
¿Por qué se creó el Registro Único?
El origen de esta regulación está en el Reglamento (UE) 2024/1028, aprobado para mejorar la recogida e intercambio de datos sobre alojamientos de corta duración. La Unión Europea identificó un problema real: las administraciones no siempre disponían de información fiable sobre quién ofrece alojamientos, dónde se encuentran, durante cuánto tiempo se alquilan y a través de qué plataformas.
El objetivo europeo no era crear una nueva licencia turística, sino mejorar la transparencia de datos y permitir que las autoridades pudieran diseñar políticas proporcionadas sobre vivienda, turismo y convivencia urbana.
Qué hizo España con el Real Decreto 1312/2024
España desarrolló esta obligación europea mediante el Real Decreto 1312/2024. Esta norma creó la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos y, además, un procedimiento estatal de Registro Único gestionado a través del Registro de la Propiedad o del Registro de Bienes Muebles.
En la práctica, el sistema exigía que los propietarios obtuvieran un número de registro estatal, conocido en la práctica como NRA o número de registro de alquiler, para poder ofrecer alquileres de corta duración mediante plataformas online. Las plataformas, por su parte, debían recoger y mostrar ese número antes de permitir la publicación de los anuncios.
¿Por qué lo ha anulado el Tribunal Supremo?
El Tribunal Supremo, en la Sentencia 620/2026, considera que el Estado no tenía competencia suficiente para imponer este registro único estatal en los términos previstos. El motivo central es que el procedimiento se superponía a registros y controles autonómicos ya existentes, especialmente en materia turística y de vivienda.
En Canarias, esta cuestión era especialmente sensible porque la comunidad autónoma ya contaba con su propio marco de viviendas vacacionales y Registro General Turístico. El Gobierno de Canarias también había recurrido el decreto estatal al entender que invadía competencias autonómicas en materia turística y que no se había consultado adecuadamente a las comunidades autónomas afectadas.
Qué queda anulado y qué sigue vigente
El fallo no elimina todo el Real Decreto 1312/2024. Lo que se anula es el bloque relativo al procedimiento de Registro Único estatal y la obligación de inscribirse en el Registro de la Propiedad o de Bienes Muebles para obtener un número que permitiera anunciar alojamientos de corta duración en plataformas online.
Sin embargo, el Tribunal Supremo mantiene otros elementos, especialmente la Ventanilla Única Digital, las obligaciones de transmisión de datos por parte de plataformas y el uso de datos con fines estadísticos. Por tanto, no significa que desaparezca todo control sobre los alquileres de corta duración.
¿Qué significa para propietarios en Canarias?
Para los propietarios de viviendas vacacionales en Canarias, la lectura práctica es clara: el número estatal del Registro Único/NRA deja de ser el requisito central para poder anunciar la vivienda en plataformas online.
Aun así, esto no elimina la obligación de cumplir con la normativa turística autonómica, municipal, urbanística, comunitaria y fiscal que resulte aplicable. Una vivienda vacacional en Canarias sigue necesitando cumplir los requisitos propios de la normativa canaria y del municipio correspondiente.
La sentencia no convierte en legal una vivienda que no cumpla con el planeamiento, con la declaración responsable turística, con la normativa de comunidad de propietarios o con otras obligaciones aplicables.
¿Se puede pedir la devolución de lo pagado?
Muchos propietarios pagaron importes al Registro de la Propiedad para obtener el número estatal y, en algunos casos, también por modelos informativos asociados. Tras la anulación de la base normativa que daba cobertura a esa obligación, algunos propietarios pueden plantearse solicitar la devolución de las cantidades abonadas.
La devolución no está garantizada. Cada caso dependerá de los justificantes, facturas, registro competente y criterio administrativo. Por eso, recomendamos presentar la solicitud de forma ordenada, adjuntando factura del registrador y copia de la documentación relacionada.
Qué recomendamos antes de actuar
• Conservar la factura del Registro de la Propiedad y cualquier justificante de pago. • Guardar copia de la solicitud de NRA o número de registro estatal presentada en su momento. • No confundir esta sentencia con una autorización general para operar sin cumplir la normativa canaria. • Revisar si la vivienda cumple con la normativa turística, urbanística, municipal, comunitaria y fiscal aplicable. • Consultar con un profesional si existen dudas sobre la situación concreta de la vivienda.
Conclusión
La sentencia del Tribunal Supremo supone un cambio relevante para el sector de la vivienda vacacional y del alquiler de corta duración en Canarias. El Estado no puede mantener, en los términos anulados, un registro único nacional que se superpone a los sistemas autonómicos ya existentes.
Pero el mensaje debe leerse con precisión: no desaparece la regulación de la vivienda vacacional, no desaparecen los controles autonómicos y no desaparece la obligación de cumplir con la normativa turística y urbanística. Lo que cae es la obligación estatal añadida de obtener ese número mediante el Registro de la Propiedad para poder anunciarse en plataformas online.
Fuentes
• Real Decreto 1312/2024 — BOE: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2024-26931 • Reglamento (UE) 2024/1028 — BOE / DOUE: https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=DOUE-L-2024-80593 • Tribunal Supremo, Sentencia 620/2026 — resumen y fallo: https://www.notariosyregistradores.com/web/participa/noticias/el-ts-anula-registro-arrendamientos-corta-duracion/ • Gobierno de Canarias — recurso contra el decreto estatal: https://www3.gobiernodecanarias.org/noticias/el-gobierno-interpone-un-recurso-contra-el-decreto-estatal-del-registro-unico-de-viviendas-turisticas/
Frequently Asked Questions
¿Ha desaparecido la licencia VV en Canarias?
No. La sentencia no elimina la normativa canaria de vivienda vacacional. Solo afecta al registro estatal adicional previsto por el Real Decreto 1312/2024.
¿Puedo anunciar mi vivienda sin cumplir la normativa canaria?
No. La vivienda debe seguir cumpliendo la normativa turística, urbanística, municipal, comunitaria y fiscal aplicable.
¿La devolución del dinero está garantizada?
No. La devolución no está garantizada. El propietario puede presentar una solicitud, pero cada caso dependerá de sus facturas, justificantes y del criterio del Registro competente.
¿Qué documento debo adjuntar para pedir la devolución?
Como mínimo, conviene adjuntar la factura del Registro de la Propiedad, justificantes de pago y copia de la solicitud relacionada con el número estatal.